Hromadné obesílání majitelů - právní a etický pohled
I mne jako majitele zaráží množství dopisů, které dostávám od více či méně seriózních zájemců o svoje pozemky. Některé z nich jsem vyzpovídal a nestačil jsem se divit, jak budou obětavě hospodařit na mých pozemcích, samozřejmě až poté, co je odkoupí za půlku ceny. Podívejme se na to z právního pohledu:
Katastr nemovitostí je v ČR zásadně veřejný, což má např. ten smysl, že si můžeme vyhlédnout neudržovaný dům nebo pozemek a oslovit jeho vlastníka. Tato zásada je rozumná a před zavedením internetového katastru s ní nebyl praktický problém. Převedení celého katastru na veřejnou internetovou síť přilákalo řadu realitních podnikatelů a překupníků, kteří „vytěžují“ veřejně dostupná data např. o vlastnících zemědělské půdy nebo exekucích.
Internetový katastr tak zvyšuje konkurenci mezi zájemci o nemovitosti, což je dobře, ale zároveň přináší nebezpečí v podobě větší zneužitelnosti katastrálních dat.
Pokud někdo reaguje na dopisovou nabídku a prodá pod cenou, je velmi náročné takový prodej zvrátit. Kupující bude argumentovat tím, že majitel nebyl k prodeji nijak tlačen a zavolal na nabídku zcela dobrovolně, což je pravda. Navíc pracovník provádějící ověření by měl vidět, že prodávající ověřil podpis dobrovolně, a velmi pravděpodobně bude u případného soudu vypovídat ve prospěch kupujícího.
Z etického pohledu můžeme samozřejmě obviňovat překupníky, příliš nám to však nepomůže. Domnívám se však, že rozhodující část etické roviny překupů není u překupníků samotných (tím je nechceme obhajovat), ale na straně zemědělců. Zemědělci, jak velká bývalá družstva, tak soukromníci, byli dlouhá léta zvyklí kupovat za ceny mnohem nižší, než jsou dnes, a jen velmi neochotně navyšují ceny. Sami jen čekají, až za nimi majitelé přijdou, a snaží se sami koupit co nejlevněji, ideálně za stejně nebo „o kousek více“ než nabízejí překupníci. Zcela ideální situace pro zemědělce je, pokud přijde majitel s tím, že překupník nabízí 7 Kč/m2 a cena se mu zdá dobrá. Pak je pro zemědělce velmi lehké koupit za stejnou cenu. Proč by měl nabízet dvojnásobek, když je majitel spokojen se 7 Kč/m2?
Těchto případů je v praxi mnohonásobně více, než případů překupnictví. Pro zemědělce není nic jednoduššího, než aby sami rozposlali vysoké nabídky ve výši tržní ceny, kterou musí platit překupníkům. Tím by překupníky eliminovali, avšak sami sobě by navýšili cenu.
Menší část zemědělců sice také posílá nabídky, avšak obvykle ve formě „pokud chcete prodat, obraťte se na nás, dáme nejméně stejně jako konkurence“. Už z toho je patrné, že sami chtějí počkat, jak silný vyjednavač bude majitel, a zaplatit co nejmenší cenu.
Čest výjimkám – řada zemědělců samozřejmě žije s majiteli na jednom místě a nedovolí si nabízet to samé co překupníci – avšak obchody učiněné při rozhodování jen mezi zemědělcem a překupníkem bývají za nízké ceny.
Závěrem mohu vyzvat všechny potenciální prodávající, aby svoje nabídky zkusili inzerovat na našich stránkách.